新築の「家」はちらし広告等で表示される坪単価だけの価格では建ちません! →広告で表示されるのは本体価格部分のみであり、この他に付帯価格費用やローン諸費用等も発生します。

先日ですけど、自宅周辺に何棟かの建売住宅の見学・即売会が開催されていて、
よく自宅のポスティングちらしやその建売住宅の前の看板にて
「坪単価××円! 〇○円で夢のマイホームを持てます! しかも提携ローンを利用すれば全額ローンも可能で
自己資金0円で持ち出し0円でマイホームが実現できます!」と
大々的に宣伝されていました。

私自身、2001年～2006年の間は、とある木造住宅施工実績＆評判がNo.1の木造住宅メーカーの子会社に在籍し、
そこで工場生産を売りとする木造軸組ユニット工法のモデルハウス営業担当をしておりましたけど、
そうしたモデルハウスにご来場されるお客様のうち、3人に2人程度が必ず質問してくるものって
「それで、この会社は坪あたりいくらなの・・?」という質問でありました。
これは「坪単価」に関する質問という事なのですけど、この「坪単価」に関する質問ほど答えにくいものは
なかったですね。
家は一生の買い物ですし大きな買い物ですから、もちろん安いに越したことはないと思いますし、
坪単価を気にされる気持ちもよく分かるのですけど、モデルハウスの営業担当やちらしで宣伝されているあの安い坪単価とは
あくまで「住宅メーカーが一方的に推奨している企画プランをそっくりそのまんま建てた場合の価格」であり、
一般的に注文住宅の場合は、そうした企画プランをそっくりそのまんま間取りプランとして取り入れる方は
100％近い確率で皆無であり、
例えば・・
「ここにもう一つ開口部（窓）を付けたい」とか
「二階にもキッチンと浴室等の水廻り設備を入れたい」とか
「もう一部屋増やしたい」とか
「リビングにサンルームを設置したい」とか
「二階を6畳×3室ではなくて、4.5畳×2＋8畳にしたい」とか
「玄関位置を南側ではなくて東側に設置したい」とか
「玄関の廊下に階段を設置するのではなくてリビング階段にしたい」などなど、
企画プラン以外のご注文が色々と入ると、企画プランで提示した坪単価での本体価格の工事はとてもじゃないけど
無理・・!という事になります。
そして企画プランというのは、大抵の場合一階と二階の各床面積が同じで、羊羹みたいに真四角のストーンとした家という
パターンが多くて、こうした凸凹が無い事が安い坪単価を実現できるベースになっているのですけど、
大抵の場合、「そんな羊羹みたいなマッチ箱みたいな家は嫌! 凸凹ある方が外観に個性が生ずる」というご要望で
そうした外観を提案すると、とてもじゃないけど企画プランで提示したような安い坪単価での本体工事が
実現できないという事にもなったりします。
そうそう、家と言うのは、建築面積が大きければ大きい程坪単価は下がりますし、建築面積が小さい程坪単価は
上がる傾向にあります。
モデルハウス自体は70坪前後のかなり広い家という事もありますし、住宅メーカーが企画する企画プランの家と言うのは
大抵45坪前後のかなり大きめの家というパターンが多いです。
だけど実際にモデルハウスにご来場されて具体的にご相談される方が規模される家の間取りは35～40坪前後が多く、
建築面積が小さいという事でどうしても坪単価は上がりがちです。
そして、建築面積以外でも、そもそも論になってしまいますけど、二階と三階どちらを選ばれるのかとか
単世帯なのか二世帯なのかとかで間取りは全然違ってきますし、それによって当然坪単価も全然違ってきます。
和室を希望するのかしないかによっても差は出てきますし、
例えばですけど吹き抜けとか全面床暖房とか三階の上に屋上庭園を設置されるとか
浴室内に特設サウナを設置されるか
収納をどうするか、小屋裏収納とかロフトを設置するとかウォーキングクローゼットを各室内に置きたいとか
とにかく100人お客様がいれば100通りの夢とか希望がありますからねぇ～!
そのくらい「マイホーム」というのは日本人にとっては「ささやかな夢」じゃないのかな・・?

そんな訳でよく聞かれる質問の「ここのメーカーさんは坪単価はいくらなの・・?」という質問は
「このちらしに掲載されているプランをそっくりそのまんま建てた場合の坪単価であって、お客様がご要望される家というものは、
お客様がお建てになろうとする土地の形状とか法的な制約等を踏まえた上で、お客様自身の細かいご希望をきちんと
お伺いしないと答えようがありませんよ・・」みたいな事をお客様のタイプをよく見極めたうえで
最初に説明してあげないと、いざ見積り提出をした際に
「なんだ! この膨大な金額は! おまえのところはぼったくっているのか・・!」となりがちですからね・・（汗・・）

というか、それ以前の話なのですけど、家全体の価格というものは、上記で話した坪単価×建築面積=建物本体価格
だけでは建ちません!
冒頭の話で書いた通り、「〇○円で夢のマイホームを持てます」の〇〇円と言うのは一般的にはあくまで
家の本体価格部分であり、本体価格工事部分以外に付帯価格部分とかローン諸費用とか登記諸費用、
そしてなによりも消費税がこれらに乗っかってきます。
建売会社が宣伝している「自己資金ゼロで家が建てられる」と言うのは必ずしも間違いではないのですけど、
それはあくまで本体価格に関するものであり、これ以外に様々なお金が本体価格の2～3割程度は発生しますし、
住宅ローン審査にあたって、一般的には
全額ローンというのは多少危険と言う事で金利が高く設定される事もありえますし、
あくまで一般論なのですけど、そうした本体価格以外の付帯工事等の諸費用まで全額ローンを認めるかどうか
というのは実は微妙な話であり、
例えば引っ越し費用・登記費用・ローン諸費用・カーテン設置費用・家電購入等は住宅ローンとして認められないから、
この部分ぐらいはせめて買主さんが負担してくださいと言われることはごく普通の話なのかもしれないです。
だから可能性的に「自己資金ゼロ」とか「持ち出しゼロ」というのは実現が難しい可能性もあるという事は
認識しておく必要はあるのかもしれないです。

初めてマイホームを考えた人が陥りやすい話でもあるのですけど、
よくちらしや雑誌等で「このメーカーは坪40万を実現している」からといって、自分たちが希望しているのは30坪の家・・
それじゃー、40×30で1200万でマイホームが実現できちゃうじゃん!と考えがちかもしれないです・・（汗・・）

だけどそれだけじゃ家は建築できません・・

この坪単価×建築面積=建物本体価格というのは、あくまで建物本体部分のみの価格であって、
建物の構造・基礎・外装・屋根・基本設備・窓や玄関等の開口部・水廻り設備の材料費と施工費等の合計金額
みたいなものですけど、要は「家そのものの価格」だけなのです。

家の価格というものは、主に三つから成り立ちます。

一つが家そのものの価格である本体価格と二つ目が本体工事に付随する付帯工事の価格であり、
三つ目は消費税や金融機関の住宅ローン諸費用と土地建物の登記費用等
税金やローンに関する部分です。

上記で記したとおりこの付帯価格と税金関連の合計金額は、本体価格の大体3割程度に相当するのが一般的です。
だから家の事とか全くわからない人に「新築プランの総合計見積り」を提示すると
「え―――、こんなに家っていうのにはお金がかかるものなのっ!?」とびっくり仰天される事が多かったですね!

それでは具体的にどういう項目が付帯工事に該当するか列挙させて頂きますと・・

1．上下水道引き込み設置工事

　水道は前面道路に水道本管が入っているのですけど、この本管から各家庭への引き込み管が必要になりますし、
　上水道の場合は、その家の水栓の数によって価格が上下します。
　本管から家までの引き込みの長さが長い程価格は上がります。
　下水道に関しては、下水管が入っていないエリアにおいては浄化槽の設置が必要となり、浄化槽は100万程度する事が
　多いです。
　（浄化槽設置は行政によっては補助金交付という所もかなり多いです）

2．ガス配管工事

　プロパンガスの場合は無料ですけど、都市ガスの場合は前面道路からの引き込みになりますので、
　状況は水道管工事と似ている面はあると思います。

3．地盤補強工事

　家を建てる前に地盤調査はどのメーカーでも実施すると思いますが、建てる場所の地盤が弱く
　東日本大震災クラスの地震にも耐えられる程度の地盤補強工事は当然必要になってきます。
　一般的には支柱杭をN値という支持層にまで数本～数十本打ち込むか人工地盤を作り上げます。

4．カーテン・エアコン設置

5．家の建て替えの場合、既存家屋を取り壊すための解体工事

　解体工事ですけど21世紀に入って以降、産業廃棄物の取り扱いが厳格になり、以前のように
　ユンボでがしゃーんと潰して残骸をトラックで運び出すという事は出来なくなり、マニュフェストに基づき
　解体時に出た産業廃棄物を木材・鉄等色々分類し記録を残す必要が出てきて、その分コストが大幅に
　上昇しました。

6．外構工事

　これをきちんと施工されるお客様は以前よりはだいぶ減りましたね・・
　外構工事とは門塀・庭の造園等ですけど、最近の若いお施主さんはもそんなのオープン外構でいいじゃんとか
　庭なんか不要、全部土間コンの駐車場スペースで構わないという方が増えている感じがあります。
　最低限のポスト・門灯・表札等・インターホンが備わった機能ポールで十分という方は増えていると思います。

上記以外で、銀行ローンを組まれる方は保証料等のローン諸費用も発生しますし、抵当権を設定された場合とか
土地建物の保存登記費用が発生しますし、そして最後にトドメとして、
消費税8％がこれらの合計金額にどーーんと加算されますので、やはりどうみても本体工事とは別に
本体工事価格の3割程度は覚悟しておく必要はあると思います。
その他に引っ越し費用とか新しい家電製品購入とか建替えの場合は仮住まい費用等もありますし、
やはり「家」というものには「お金」は何かと掛かってくるものですね・・

マイホームというのは「生涯の夢」であるのは間違いないと思うのですけど、それを実現するためには
お金という「現実」もあるものなのです。
だから多くの戸建て希望の皆様は、現実に気が付いて、注文住宅ではなくて
付帯工事部分が最初から施工され備わっていて全体の金額が最初の段階から見えやすい建売住宅に
流れてしまうのかもしれないですね。