先日の「住宅ローン」記事の補足記事です・・・→ 1990年代の金融機関は、法務局の「登記簿謄本の閲覧制度」をフルに活用し、住宅ローン肩代わり先のターゲットを物色していたものです・・

先日の住宅ローンに関する補足記事です。

皆様にとっては「不動産登記簿謄本」という言葉を聞いてもあんまりピンと来る方は少ないのかも
しれないですね。
不動産登記簿謄本とは何かと言うと、一言で言うと、土地建物の権利関係を公的に証明した書類とも言えます。
不動産登記簿謄本は、表題部・権利部甲区・権利部乙区の３部構成から成り立っていて、
表題部には、土地の場合は、所在・地番・地目・面積などが表記され、建物の場合は、所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積
などが表記されています。
甲部には、所有者に関する事項が記載されていて、
その不動産の所有者は誰で、いつ、どんな原因で所有権を取得したかがわかります。
乙部には、抵当権・根抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記載されています。
つまり、この登記簿謄本を取得する事で、その土地建物の面積とか構造が分かり、誰がその不動産を所有していて
どの金融機関にどの程度融資を受けていて、その金利がどのくらいで、その融資を受けた年月日も
分かるようになっています。
だからこの不動産登記簿謄本って「個人の大切な財産」に関する事がたくさん書かれていて、しかも恐ろしいことに
この登記簿謄本というのは、見たい人が法務局に行って所定の手数料さえ支払えば自由に閲覧とか謄本というか
要約書という形で書面として取得する事は可能です。
意外かもしれないですけど、この不動産という財産に関しては「個人情報ダダ漏れ・・」という感じなのかもしれないです。

上記で記したとおり、登記簿謄本を見ればその不動産の権利関係を知ることができますけど、
それでは登記簿を調べるにはどんな方法があるのでしょうか?
登記簿を調べるには、三つの方法があります。
一つは、法務局に出向いて閲覧するという方法、2つ目は、インターネットでの閲覧、
3つめは、登記簿謄本（登記事項証明書）を取得するという方法です。
従来までは登記簿を調べる方法には、「閲覧」という方法がありました。
これは、調べたい不動産を管轄する法務局に行って、直接登記簿を見るという方法です。
しかし、現在は多くの法務局はコンピュータ化されており、紙の登記簿から、磁気ディスクに記録されるようになったため、
昔と異なり今現在においては直接登記簿を閲覧することができなくなっています。
こうしたコンピュータ化されている法務局で登記簿を見たいと思った場合は、閲覧の代わりに、
「登記事項要約書」というものを請求することができます。
登記事項要約書は、その不動産に関する現在の権利関係など一定の登記事項が記載された書面です。
（この書面は全ての事項が載っているわけではありません。）

私自身は、1988～2001年までとある第二地方銀行に在籍し、その金融機関が破綻するまで在籍していましたけど、
その時代は、まだ自由に登記簿を閲覧出来る時代だったものでして、
今現在と異なり、その登記簿に書かれているある意味貴重な情報を閲覧によってゲットする事が出来ていました。
上記で書いたように今現在は紙の登記簿を直接見る事も触る事もできませんし、閲覧と言っても
要約書を所定の手数料を支払って一つの登記情報を見る事だけしかできません。

だけど・・私が金融機関に在籍していた頃は、所定の閲覧に関する手数料さえ支払えば、
分厚い紙の登記簿を丸ごと一冊自由に閲覧することが出来ました!
私の記憶では当時この登記簿一冊の閲覧手数料は200円程度だったと思いますが、あんな分厚い登記簿を5冊
閲覧しても手数料は1000円程度でした。
そして上記で書いた通り、この不動産登記簿謄本には、どの人がどんな金融機関から融資を受けていて
その金額とか金利とか借入時期も記入されていて、一般的には一冊の登記簿には、50名程度の情報が記載されている事が
多かったものですので、今にして思うと不動産情報という大変貴重な個人情報がダダ漏れという事だったのだと
思います。
（確認ですけど、今現在はこうした紙の登記簿を閲覧する事は出来ません。現在の法務局は全て電子化されています!）
そうした登記簿に記載されている情報がどうして金融機関にとっては「貴重な情報」かというと、
その登記簿をくまなく見ていれば、「住宅ローンを現在組んでいる債務者」が一目瞭然だからです。
住宅ローンを組んだ場合の金融機関の担保設定は根抵当権ではなくて「抵当権」というのが一般的であり、
登記簿にもその債権者が××銀行とか△△住宅保証がばっちり書かれていますので、
分かる人が見ると、
「この人は昭和××年に△△銀行から〇千万円、▽％の金利で住宅ローンを組んでいる」という大変おいしい情報を
ゲットする事が出来たのです!

具体的にどうするのかと言うと、登記簿を5～6冊程度閲覧という名目でキープ、閲覧コーナーにて
その登記簿をくまなくチェックし、「どの人が高い金利でもって現在住宅ローンを支払っているか」という事を把握し
該当者の住所氏名と貸出先・借入時期・借入額・金利を素早くメモするのです。
以前の記事でも書いた通り、1980年頃の公庫とか1989～90年頃の公庫や民間金融機関の金利はかなり高めでしたので、
ちょっと登記簿を閲覧しただけでも「高い金利で住宅ローンを払っている人」を何人もピックアップできたものです!
厳密に言うと、謄本の閲覧は一人の物件で200円の手数料という事なのですけど、当時の私たちが閲覧していたのは
250～300件近い物件数でしたので、本来ですと200円×300の手数料を求められても文句は言えないですし、
実際に管理が厳格な法務局ではそうした事例もあったようです。
だけど当時私が在籍していた支店は山梨という事もあり全体的にのんびりしていましたので、
法務局の方も「あいつ・・また来ているし、今回も300件近い物件を見ているよ・・」という感じで黙認されていたのかも
しれないですね・・・（汗・・）
とにかく1990年代中盤まではまだそうした「ゆるくておおらかな時代」だったのかもしれないです・・
くどうようですけど、今現在はそうした閲覧自体できませんけどね・・

そうやって法務局の登記簿にて「高い金利で住宅ローンを払っている債務者」を「住宅ローンの肩代わり先」として
リストアップし、登記簿に書かれている住所にまずはDMとして発送し、
相手からの反応を待つかまたは電話または直接訪問すれば
（当時の山梨は、NTTの電話登録をしている人はかなり多かったです!）
結構高い確率で
「え―ー、今現在ってこんなに金利が安いのだ! これをおたくの金融機関で住宅ローンを組み直しをすれば
毎月これだけ返済金額が軽減され、累計の返済金額もこれだけ減少するのだ!」と
好感触を得て、結果として住宅ローンの肩代わり案件の融資実行も随分と出来たものでした。

だけど今にして思うとこれって個人情報ダダ漏れですし、以前社会問題となっていた「ベネッセのDMの住所リスト」
みたいなものですよね・・・（汗・・）
今現在こうした手法でDM送っても、逆に不審がられて「どうしてうちにこうした的を得て過ぎているDMがくるのだ・・」と
不気味がられそうですし、場合によっては訴えられそうですね・・

とにかくこうした点からも「時代が変わった・・」と言えるのだと思います。