本記事もまたまた住宅ローン記事の補足記事です。
先日の記事にて
「1980年前後と1989～90年前後の高金利時代において住宅ローンを組まれていた方の肩代わり融資を実行するために
法務局にて登記簿を閲覧しまくり、わずかの手数料で数十人分の該当リストをピックアップし、
そのリスト先に基づいてDM・電話・訪問等の営業展開によって、住宅ローンの借り換えのための肩代わり融資を
実行させて頂き、高金利の住宅ローンをそれが普通だと思っていた多くの債務者の皆様から結構感謝された・・」
みたいな記事を書かせて頂きましたが、
もちろん全ての住宅ローン利用者に上記の事が当てはまる事はありません。
住宅ローンの借り換えですけど、これは一般的な話なのですけど、一千万円以上の残債があり、
借り換え前の金利と借り換え後の金利の間に1％以上の差がないと、あまりメリットは出てこないと思います。
もっとも、1980年頃の住宅金融公庫の金利は大体7％台が中心であり、
90年代後半以降の民間金融機関の住宅ローンの平均貸出金利は大体3％台でしたし、
（21世紀以降の住宅ローンの固定金利は1％台が当たり前になっていたのは、80年代初頭の住宅ローン金利の高さを
知る人間にとっては驚異的なものがありました・・!）
それではどうして数百万程度の住宅ローンの借り換え案件で借り換え前の金利と借り換え後の金利の間に1％以上の
金利差がないと借り換えメリットが発生しないのかというと、
以前の記事でもちらっと書いていましたけど、住宅ローンを組む際には、保証料等なにかと「諸費用」というものが
発生してくるからです。
そしてこの諸費用の合計金額が、借り換え前の金利と借り換え後の金利差による「返済金額の軽減額の累計金額」よりも
明確に下回っていないと借り換えの意味が全く無くなってしまうのです!
それではどういうものが「諸費用」に相当するのかと言うと・・・
・保証料
債務者が万一債務不履行に陥ったとしても、この「保証料」を住宅ローンを組んだ債務者が金融機関に支払う事で
最終的には保証会社が全額金融機関に対して残債を支払ってくれますので、
金融機関にとっては、最終的には全額残債を回収できる仕組みになっています。
現在では保証料0円を提示している金融機関もありますし、金利自体に保証料を組み込んでいる金融機関もあり、
必ずしも債務者が保証料を最初に一括して支払うという事例は減ってきているようにも思えます。
だけど1990年代～2000年代初めの頃の保証料は、一般的な話ですが、2000万円・30年返済のモデルケースで
40～50万円前後が一般的だったと思います。
・一括返済手数料
この当時の借り換え先って住宅金融公庫と民間金融機関の二か所からの借り入れというパターンが多かったと
思いますが、他の金融機関からの肩代わりの場合、一種の違約金とも言えそうな「一括返済手数料」みたいなものを
請求されることが多かったです。
二か所で大体3～4万円程度だったと思います。
・収入印紙
新たに肩代わり先の金融機関で金銭消費貸借契約書を締結しますので、この書類にかなりの額の収入印紙を貼ることが
義務付けられます。
・抵当権抹消＆設定の手数料
以前借りていた金融機関で設定されていた抵当権を抹消し、新たに新しい借入先で抵当権を設定する必要があり、
司法書士に対する抵当権抹消と設定の手数料を支払う必要もあります。
二つ合わせて8～10万程度が一般的だったかな・・?
・借り換え先の金融機関における住宅ローン事務手数料
住宅ローンを組む場合の金融機関って、保証会社・肩代わりされる側の金融機関・司法書士・そして債務者本人と
色々と連絡調整を図る必要がありますし、当時の公庫の規定では
「他行からの一括返済金額を受理し、抵当権を外す手続きを取る日は月に一回程度のみと定める」みたいなものがあり、
その日に債務者の皆様には、一日休みを取って頂き、公庫での手続き・司法書士との手続き等色々とありましたし、
肩代わりする方の営業担当もその日はその案件に付きっ切りという感じでもありましたので、
こうした事務手数料も妥当と言えば妥当と言う感じなのかもしれないですね。
・火災保険料
元々加入していた火災保険をそのまんま継続すればいいのですけど、中には意外と火災保険自体に未加入の方も多く、
住宅ローン審査の可否の条件の一つが火災保険加入と以前の記事でも書いた「団体信用生命保険の加入」でも
ありましたので、火災保険に新たに加入するとその一括金額は結構な額になる事が多かったですね・・
ちなみに団体信用生命保険というのは、金融機関対生命保険会社同士の法人契約ですので、債務者個人が
この団信の保険料を支払う必要はありません。
さてさて・・こうなると住宅ローン借り換えの諸費用ってどの程度合計で発生するものなのでしょうか・・?
この中で最も割合が高いのは「保証料」ですけど、この保証料は返済期間によって変わってきますので一概には
言えないのですけど、大体70～100万円程度発生していたのかな・・?
数百万程度の借り換えではメリットが発生しないというのは、実を言うとこうした「借り換え諸費用」というものの存在が
大きかったと言えそうですね。
もっとも、最近の住宅ローンの借り換えにおいては、事務手数料・保証料・一括返済手数料は0円という所も
大分増えてきていて、諸費用の合計金額自体が当時と今では全然違いますので、
この意味においてもやはり「時代は変わったね・・」と感じずにはいられないですね・・（汗・・）
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