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プロフィール

ぬくぬく先生 

Author:ぬくぬく先生 
開設当時は、1980年代吹奏楽コンクールの花輪・秋田南・就実・仁賀保・屋代等の素晴らしい演奏を後世に少しでも伝える事が出来ればいいなと思ってこのブログを始めたのですけど、いつのまにか「東方Project」がメインになってしまいました・・・
最近は「艦これ」も大好きです!!
吹奏楽も東方も自分が感じた事を少しでも後世の方に受け継がれるべきものが残せればいいかな・・と思っています。
ちなみに、「大好きプリキュア四天王」は、ドリーム・メロディ・ハッピー・ラブリーです。
ドリームとメロディは自分の中では既に殿堂入り状態ですけど、
現在はラブリー大好き!!のラブリー一辺倒です!!
リアル社会では、建築関係のクレーム&アフター責任者を専従し、毎日毎日クレーム対応に当たる日々です。
裏の顔は東方と吹奏楽とクラシック音楽一辺倒です・・・
特に特に大好きな作品は・・・プリキュア5とスイートとハピネスチャージです!!
ちなみに、奥様は・・・ミルキィローズとセーラームーン好きの管理人以上のおこちゃまです・・・
東方で大好きなキャラは、とにかく大好きキャラがてんこ盛りで、全員大好き!という感じなのですけど、特に、さとり様・ゆかりん(紫様)・早苗さん・こいしちゃん・アリスはお気に入りです!!
吹奏楽では・・ネリベルの「二つの交響的断章」と「アンティフォナーレ」、スパークの「ドラゴンの年」、リードの「オセロ」と第二組曲「ラティーノ・メキシカーナ」、パーシケッティーの「仮面舞踏会」、C・スミスの「ダンス・フォラトゥーラ」などが死ぬほど好きで、クラシック音楽では、ウォルトンの交響曲第1番と矢代秋雄の交響曲、プロコフィエフの交響曲第5番、アーノルドの交響曲第2番、第4番、ショスタコの交響曲第7番「レニングラード」、マーラーの交響曲第3番「夏の朝の夢」、ハンソンの交響曲第2番「ロマンティック」、ストラヴィンスキーの「火の鳥」、ベルクの「ヴァイオリン協奏曲」、ラフマニノフの「交響的舞曲」などが大好きです!!
クラシック音楽を吹奏楽にアレンジし、そのコンクールヴァージョンの演奏としては・・・
1982年の就実高校の「幻想舞曲集」と
1987年の習志野高校の「ダフニスとクロエ」第二組曲の演奏、そして、
1987年の雄新中の「エルザの大聖堂への厳かな行列」が
まさに私の「原点」です。
最後に・・・
私の吹奏楽との関わりの真の意味での「原点」は・・・
1979年の市立川口高校の神がかり名演としか言いようがない
「二つの交響的断章」に尽きると思います!!


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毎年10月中旬以降になると、毎年毎年「住宅ローンの現在の返済状況の明細表」が届けられます。
住宅ローンを組んで一年目から10年目の間は、「住宅ローン控除」の対象という事で、年末の年末調整の際に
毎年毎年10~14万程度税金が還付され戻ってきて
あの年末調整の明細を見るたびに「おー、これはちょっとしたボーナス!」とかいって嬉しいものがあり、
10月頃に届く住宅ローンの残債明細表を見て
「今年はこのぐらい金額が戻ってきそう・・」と思って、あれが届くたびにニッコニコしていたものですけど、
11年目以降からこの控除対象から外れてしまうと、そうした還付金もなくなってしまい、
そうした住宅ローンの返済明細表を見ても
「あれれ・・まだこんなに残っているんだ!」みたいな憂鬱な気分にしかなれなかったですね・・(汗・・!)

以前の記事においては「25年返済のうち、15年が無事に完了し残りはあと10年!」みたいな内容を書いたような気も
しますけど、今回届けられた明細表に目を通してみると、残りはあと「8年」になっていました!!
これって結構気持ち的には大きいのかもしれないです。
以前は、「25年のうちの15年が完了し、ちょうど2/3が終わった」という感じでしたけど、あと「残り10年」という事で
まだ「二桁」だったのです。
それが今回の明細表においては「残り8年」という事で、ちょっと早いのかもしれないですけど
「完済」というゴールが少しずつ見えつつあるようにも感じられます。

あと8年間頑張って返済し続けていれば、やっと無事に「住宅ローン」を完済出来ちゃいます!!
これって・・・
「まだまだ残り8年間」と解釈するのか
「残りはもうあとわずか8年・・」と解釈するかで気持ちは結構変わるのかなとも思うのですけど、
とにかく無事に17年間一回も遅延がなく返済し続けられたのは、当たり前の事なのですけど
こういう不安定が先行きが見えない時代においては、「一つの誇り」と思ってもいいのかもしれないですよね。

こうした「住宅ローン」は、所詮は「借金」です。

だけど、こうした「借金」というのは気持ちとしては確かに「マイナス」なのですけど、逆に考えると、
こういう「マイナスを少しずつ減らしていく・・・長期に渡って減らしていく・・・」というのは
逆に意外と「励み」にもなったりもするものだとも思っています。
「こういう長期間の借金というのは、いくら住宅ローンと言えども、気持ちの上では多少なりとも重圧になる」みたいな
マイナスの感情をマイナスのまま抱え込んで日々を過ごすのも一つの方策ですし、
「ちゃんと日々の仕事をきちんとこなして毎月着実に残債を減らしていく事で、いつの日にかその残債そのものが
ゼロになり、ゼロになれば余裕は出てくるし、ヘンな重圧も無くなる。
そのゼロに向けて残りの返済期間を頑張っていこう!!」みたいに
マイナスの感情を少しでも「励み・張り合い」に変換させて過ごしていくというのも一つの方策ですし、
それをどう捉えるのかというのは、自分次第という事なのかもしれないですよね。

だけどどうせ同じ「長期の住宅ローン」を抱えるのなら、少しでも気持ちに「張り合い」みたいなプラスの気持ちというのか
前向きな気持ちを持っていた方が、
多分ですけど、毎日を楽しく過ごせるような気もします。

上記で書いた通り、住宅ローンを組まれている方って、返済期間中はかなりの重圧にもなりがちになるのですけど、
これって貸している側の金融機関の視点で眺めてみると
「住宅ローンというのは他のフリーローンとかカーローンと少し様相を異にして、債務者はせっかく実現した
夢のマイホームを返済できないという事で競売に出したり、任意売却等にされて自宅を手放す事を大変恐れる傾向にあり、
住宅ローンを組んだ以上は、絶対に最期まで滞る事なく返済しよう!」という想いは大変強いようにも
感じたものでした。
(一応私は、1988年~2001年まではとある第二地方銀行の営業担当と不良債権回収担当に従事していました・・)
そうした理由により、金融機関にとっては「住宅ローン」は大変手堅い金融商品であったという印象が大変強いです。
というのも、住宅ローンの債務者は「絶対に無事に完済させよう! 家だけは手放したくない!!」という想いが強いゆえに、
金融機関にとっては「不良債権化するリスクが大変少ない金融商品」という位置づけになっていたような印象も
あります。
そして住宅ローンをとある金融機関にて組むという事は、何を意味するのかと言うと、
大抵の場合、その返済口座が給料振込み口座になっているというか指定されることが多く、
放っておいても電気・水道・ガス等の口座振替とか退職金の受け取り口座・保険金の受取口座・年金の受取口座に
なる事が多い傾向に繋がり、
住宅ローンを組む金融機関にそうした生涯の「ライフプランナー」を担当して貰うという可能性に繋がる事が
大変多いと言えるのだと思います。
不良債権になるリスクは小さいし、そうした「将来の資産形成の指南役」という役割を担える可能性があるという事で、
各金融機関ともに昔から今も「住宅ローンの獲得競争」に走っているんじゃないのかな・・?とも
思えたりもします。

私の場合、金融機関在籍時に、
組んだ時点で安いからと言って変動金利を選択された債務者がその後金融情勢が変動し金利が上昇し
毎月の返済金額が上昇し毎月の返済に苦しんでいたという光景を何度も目にしていましたので、
私自身は、住宅ローンを組む際には「確かに初年度の金利は変動金利の方が安いというのは分かっているけど、
25年という長期スパンを考えると、完全固定金利の方がリスクが抑えられるよね・・」と考えていました。
だから私の住宅ローンは完全固定金利なのですけど、それでも金利は相当安かったですね・・
この低金利は大変ありがたいことでもありました。
大変古い話でありますけど、日本においてとてつもなく金利が高い時代というのが二回ほどありまして、
一つが1980年頃、二つ目が1989年~90年のバブルの時代でした。
平成初期の頃の住宅ローンの標準金利が5.5~7.0%前後のかなり高金利となっていましたけど、
これって最近住宅ローンを1%代の低金利で組まれた方の視点で見てしまうと
「なんだこのとんでもない高金利は・・! これって暴利じゃん!」と思われるのかもしれないでかね・・(汗・・)
平成初期の頃って例の「不動産バブル」を抑制するという意味もありましたけど、総量規制とか金利を高くすることで
不動産投機を抑制するという目的があったと思います。
平成初期の頃はそうした背景もあり、一時的にとてつもなく融資金利が高い時期があったのですけど、
これは全く逆の観点から言うと、「預金金利がとてつもなく高かった大変おいしい時代」であったとも言えるのだと思います。
昭和末期から平成初期の頃には、金利の自由化というのもかなり進んでいて、
1000万を超える大口定期預金の金利は各金融機関が自由に設定しても構わないという感じになっていましたけど、
例えば1989年~90年頃の大口定期預金の10年もの定期預金の金利は、ピーク時には10%を超えていた時も
あったと思います。
これって10年後に満期を迎えた時には、元金がほぼ倍増する結果になりましたので、
1980年頃とか1989年~90年に10年定期をされていた方は、かなり美味しい思いをされていたと思いますよ!
だけどこの当時の金融機関はひたすら「顧客にお金を貸し付ける」という事に突っ走っていましたし、
当時の平均貸出金利が全体的に5~6%台で、そうした大口定期の10%台を過剰に獲得してしまうと、
金融機関にとっては「逆ザヤ」という事で預金を取れば取るほど利益が消えていく・・というヘンな矛盾にもなっていたものです。

私が初めて営業担当になった頃のノルマは、ほぼ融資案件の獲得と融資量だけでして、
誰も預金獲得なんかしていなかったです・・
そうした新人時代に、とあるお客様より「ここに6000万円現金があるけど、これを10年定期預金にしておいて・・
金利は一番高いのを付けておいてね・・」と依頼をされて、
私も「やったー!」みたいな気分で帰行し営業課長に満面の笑顔で報告したものですけど、
返ってきた言葉は
「バッカモーン! こんな逆ザヤの預金を獲得するバカがどこにいるのだ! こんな大口預金はいらん!
いますぐ返しに行って来い!」と怒鳴られてしまい・・
「え・・金融機関のイロハのイって預金獲得じゃん・・」と半分ボー然としたものでした。

その時は支店長の「まあまあ・・」というとりなしで、「預金を返しに行く」という今にして思うと信じられない行為は
せずに済んだのですけど、
こういう事にも「時代の変化」とか「世相」というものはあるものなのですね・・・
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本記事の一つ後の記事が住宅ローンに関するものでしたので、それに関するショート記事を記させて頂きたいと
思います。
当ブログでもたまには(?)ちょっと真面目な記事もいいのかも・・?
それと時折当ブログでやたらと裏事情に詳しいような金融関係のお話が出てくるかと言うと、このブログの管理人は
実は現在の住宅・建設業界の前の職歴が、1988年~2001年にかけて金融機関関連だったためという
事情もあったりします。

この記事の一つ後のテーマは「住宅ローンの返済明細表」なのですけど、
皆様の中で住宅ローンを組まれていた事がある方、または現在返済中の皆様ですと分かって頂けるとは思うのですけど、
住宅ローンを組んで「さー! 返済が始まる! これから頑張って住宅ローンを返済していこう!」と思っても、
3年たっても5年経っても住宅ローンの明細表が毎年届けられるのを見る度に
「えーー、当初の借入金額から全然元本が減っていないじゃん! これって本当に完済出来るの・・?」と瞬間的に
不安を過られる事も多いんじゃないのかな・・?とも思ったりもします。
だけどそれって当たり前の話でして、住宅ローンを組まれている方のほとんどの返済方法は「元利均等返済方式」
だからです。
元利均等返済とは、専門的に述べるとキリがないもので一言で説明すると、
「毎月決まった返済額を支払っていくという方法で、住宅ローンを組んだ当初から完済するまでの間
返済期間は全く変わらないという返済方法」です。
(この返済方式に年に二回ボーナス返済月という事でこの時だけは返済金額がどーんと跳ね上がるという
「ボーナス併用方式」を選択されるパターンがサラリーマン世帯ではほとんどなのだと思われます)

住宅ローンの契約時には、金利タイプと同時に返済方法を選択しなければなりません。
ここで言う返済方法とは、返済額に占める元金と利息の割合をどのように決めるか?ということです。
住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。
一文字違うだけですが、特徴や計算方法が異なり、どちらを選ぶかで家計にも微妙に影響があると言えるのかも
しれないですね。

まず初めに、元利均等方式なのですけど、例えばボーナス併用を利用しないで純粋に毎月の返済だけという場合、
例えば「毎月60000円という返済金額」を組んだ場合でも、実はなのですけど、
住宅ローンを組んだ当初から10年程度辺りまでは、6万円のうち多分ですけど、元本部分の返済に廻っているのは
5000円~10000円程度です。それ以外の部分は「金利」です。
毎月の返済金額の金額というのは、実は元本部分の返済と利息から成り立っている訳でして、
元利均等返済の場合、ローンを組んだ当初から10年程度は、この毎月の返済額のほとんどは実は「金利」部分のみであって、
返済年月が進めば進めば進むほど、元本部分の返済部分が多くなり利息部分が少なくなっていきます。

そう! だから住宅ローンを組んでも当初の10年間程度は、毎年返済明細表が届けられても
「えー、全然元本部分が減っていないじゃん!」と感じてしまうのですよね。
住宅ローンというのは、実は借り入れ当初から返済期間の1/3程度が過ぎるまではほぼ「金利」を支払っているような
ものなのですよね・・(汗・・!)
だけど例えば私のように25年返済で組んだ場合、残り10年を切ると、毎月の返済部分はほとんどが元本部分の返済に
廻っていて、それが結果的に
「返済期間をある程度過ぎると実感として残債金額が確実に減っている」という実感に間違いなく繋がっていくと
思われます。

これって金融期間としての計算もあるんじゃないのかな・・?

よく人によっては部分返済とか借上償還とか内入れという事なのですけど、返済期間中にある程度のまとまったお金を
完済とまではいかなくても部分返済に廻す方も結構いらっしゃると思うのですが、
これをあんまり頻繁にされてしまうと金融機関にとってもメリットが無いし、
それを当初から想定しているのかしていないのかは私にも正直よくわかりませんけど、
借入当初の毎月の返済割合については元本部分への充当を少なくさせて残債自体をそれほど減らさせない事で
住宅ローンの完済を極力させないようにさせる・・な~んて事ももしかしたらあるのかもしれないですね・・





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続きまして一般の方にはあんまり馴染みがない返済方式なのかもしれないですけど、「元金均等返済」です。

元金均等返済は、毎月、均等に元本を返済していく返済方法です。
返済額のうち元本分は毎回固定で、借入残高に応じた利息額が上乗せされる仕組みです。

その元本部分はどうやって決めるのかと言うと実に単純明快でして、
借入金額を返済回数(借入期間×12ヶ月)で割り算して、1回あたりの元本分を出します。
たとえば、3,000万円の借入金額を30年で完済する場合ですと、
•3,000万円 ÷ 360回(30年×12ヶ月) = 8万3,333円という事で、83333円が固定元本部分に相当し、
さらにここに毎月の金利部分が加算されていきます。
元金均等返済の毎月の返済額は、上乗せする利息額に応じて毎回変わります。
そこが、返済額が一定の元利均等返済と最も異なる点と言えるのだと思います。

元金均等返済の場合、当たり前の話ですけど、金利に相当する部分は、残債部分が多い借入当初の頃は金額が多い
という事になりますので、
借入当初から10年目程度までは元利均等返済に比べて毎月の返済金額は多くなります。
だけど元金均等返済の場合は、年数が経過するに従い金利部分が少なくなっていきますので、
毎年というか・・毎月毎月全体の返済金額自体は少なくなっていき、完済間近の頃はほぼ元本部分のみの返済に
なる事が多いです。

元金均等返済の最大のメリットは、毎月確実に元本が減ることです。
初期の元金の減りが鈍い元利均等返済に比べると返済効率が良いため、
借入金額と返済期間が同じ条件なら、利息の支払総額は元利均等返済よりも元金均等返済の方が少なくて済みます。
デメリットは、借入当初の返済額が高いことです。
初期の返済額が高いと住宅販売業者が販売しにくいといった事情があり、
当初の返済額が安い元利均等返済を案内するのが金融機関的には一般的になっているように思えます。
金融機関にとっても、同条件の融資で総返済額が多くなる元利均等返済を提案することが多く、
金融機関によっては元金均等返済を採用していないこともあったりします。

まとめると・・・

元利均等返済

→月々の返済額が一定ゆえに長期の返済計画が立てやすいし、返済初期の返済額が元金均等返済に比べて少ない。
  反面、借入当初~10年目辺りまでは残債の元本部分がほとんど減らない。

元金均等返済

→期間の経過に伴い元本が減少し、月々の返済負担が年月とともに軽くなっていき、
  返済期間が同じなら総返済額は元利均等返済より少ない。
  反面、借入当初の負担はかなり重たい・・

そうですね・・若い方にとっては元利均等返済の方がオトクのように終えますし、ある程度の年収が既にある方とか
自営行の方には逆に元金均等の方が宜しいようにも感じられますけど、
この辺りは一人一人で条件が異なりますので、自分に合った返済方法は自分で判断した方が
宜しいのかもしれないですね・・・

最後に・・

私自身の金融機関在籍時において、破綻以降の不良債権処理に追われていた時、
とりあえず不良債権化していたほぼ腐りかけた(?)債権を一旦正常化する状態に見せかけるために用いたテクニックの
一つとして上記の元金均等方式への変更があったと思います。
これって机上の空論というか絵に描いた餅そのものであるのですけど(汗・・)
不良債権の元本部分に対して組み直しを行い、組み直しから10年間は毎月元本わずか10000円部分のみとし、
10~20年目は毎月の元本部分はわずか20000円とし、
そして21年目の最終返済月に、残りの元本約2500万円を
「その時には退職金または生命保険金または自宅の任意売却によってまとまったお金が入る可能性があるから」という
あくまで推察で最後にどどーんと一括返済させるという無茶すぎる返済計画をでっちあげたものですけど、
当時は既に私が在籍していた金融機関は破綻し、実質的には破綻管財人が経営権を握っていましたけど、
そうした皆様たちも
「どうせこうした案件は最終的には整理回収機構に移されちゃうから今は取り急ぎ、このテキトーすぎる返済計画を
一旦承認しておいた方が表面的には不良債権額を少なる見せることが出来るから、ま・・それも仕方ないか・・」
みたいな判断があったかどうかは私の知った事ではないのですけど、
意外と承認という決済が下りていたから、当時としてはテキトーすぎる稟議を書き上げた私自身がびっくり仰天
したものでした・・

あの債権はその後どうなったのか・・私の知る由ではないのですけど、今にして思うと「他に方法がなかったのかな・・」と
思わなくもないのてすけど、
その時点でいきなり問答無用的に「担保の強制売却」を強いらさせられて、住むところすら無い・・という状況に
追い込むよりはまだマシだったのかな・・?とも感じたりもしますけど、
いずれにしても「当時は本当に惨憺たる時代だったな・・」と感じてしまいます。

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